ມາດຕະຖານວິຊາຊີບເລື່ອງທີ 2

ຫຼັກເກນການປະເມີນເພື່ອກຳໜົດມູນຄ່າຕະຫຼາດ

ຫຼັກເກນການປະເມີນເພື່ອກຳນົດມູນຄ່າຕະຫຼາດ ໝາຍເຖິງ ການປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນທີ່ສາມາດອ້າງອີງຂໍ້ ມູນທຸລະກໍາການຊື້ຂາຍເຊິ່ງເກີດຂຶ້ນໃນຕະຫຼາດ ໂດຍຂໍ້ມູນຕ້ອງມີຄວາມເໝາະສົມ ແລະ ພຽງພໍທີ່ຈະໃຊ້ປຽບທຽບ ເພື່ອກຳໜົດມູນຄ່າຕະຫຼາດຂອງຊັບສິນນັ້ນ

ການປະເມີນເພື່ອກຳໜົດມູນຄ່າຕະຫຼາດ ຜູ້ປະເມີນຕ້ອງປະຕິບັດຕາມຫຼັກເກນຕໍ່ໄປນີ້

2.1. ຕ້ອງພິຈາລະນາເຖິງການໃຊ້ປະໂຫຍດສູງສຸດຂອງຊັບສິນ (highest and best use) ໂດຍຕ້ອງເຂົ້າໃຈ ແລະ ສາມາດວິເຄາະການໃຊ້ປະໂຫຍດສູງສຸດຂອງຊັບສິນໄດ້ ໃນການພິຈາລະນາການໃຊ້ປະໂຫຍດສູງສຸດຂອງຊັບ ສິນໃຫ້ໝາຍເຖິງການໃຊ້ປະໂຫຍດໃນຊັບສິນທີ່ດີທີ່ສຸດເທົ່າທີ່ຈະເປັນໄປໄດ້ພາຍໃຕ້ເງື່ອນໄຂທີ່ເປັນໄປຕາມຂໍ້ ກໍານົດທາງກົດໝາຍຄວາມເໝາະສົມທາງກາຍະພາບ ຄວາມເປັນໄປໄດ້ທາງການຕະຫຼາດ ແລະ ທາງການເງິນເຊິ່ງສົ່ງ ຜົນໂດຍລວມໃຫ້ຊັບສິນມີມູນຄ່າສູງສຸດ

2.2. ຂໍ້ມູນທີ່ໃຊ້ນຳມາວິເຄາະ ແລະ ປຽບທຽບຈະຕ້ອງໄດ້ຈາກຂໍ້ມູນຕະຫຼາດແທ້ ໃນກໍລະນີທີ່ມີຂໍ້ມູນບາງສ່ວນ ທີ່ໃຊ້ໃນການກໍາໜົດມູນຄ່າຕະຫຼາດເປັນຂໍ້ມູນທີ່ບໍ່ໄດ້ມາຈາກຂໍ້ມູນຕະຫຼາດຕ້ອງເປີດເຜີຍສາເຫດທີ່ບໍ່ສາມາດຫາຂໍ້ ມູນຕະຫຼາດໄດ້ ຄວາມເໝາະສົມຂອງຂໍ້ມູນທີ່ນໍາມາໃຊ້ເປັນຕົວແທນຂອງຂໍ້ມູນຕະຫຼາດ ແລະ ລະບຸຂໍ້ຈຳກັດທີ່ບໍ່ໄດ້ ໃຊ້ຂໍ້ມູນຕະຫຼາດຂ້າງຕົ້ນປະກອບການສະແດງຄວາມເຫັນກ່ຽວກັບມູນຄ່າຕະຫຼາດທີ່ປະເມີນໄດ້ໃຫ້ຊັດເຈນ

2.3. ຕ້ອງໃຊ້ຂໍ້ມູນຕະຫຼາດ ຫຼື ຫຼັກຖານການຊື້ຂາຍໃນຕະຫຼາດຂອງຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນໂດຍມີທຳເລທີ່ຕັ້ງຢູ່ໃນ ພື້ນທີ່ດຽວກັນ ຫຼື ໃກ້ຄຽງກັນມີລັກສະນະ ແລະ ສະພາບສາມາດປຽບທຽບກັນໄດ້ຕະຫຼອດຈົນມີການໃຊ້ ປະໂຫຍດສູງສຸດຄ້າຍຄືກັນ

2.4. ຂໍ້ມູນຕະຫຼາດທີ່ນໍາມາໃຊ້ປຽບທຽບເພື່ອກໍານົດມູນຄ່າຕະຫຼາດຕ້ອງມີຄວາມເໝາະສົມ ແລະ ພຽງພໍທີ່ຈະ ໃຊ້ກໍານົດມູນຄ່າຕະຫຼາດໂດຍຕ້ອງມີການຈັດກຽມຂໍ້ມູນຕະຫຼາດປຽບທຽບທີ່ເຊື່ອຖືໄດ້ ແລະ ສະທ້ອນເຖິງມູນຄ່າ ຕະຫຼາດທີ່ຊັດເຈນ

2.5 ຫຼັກເກນທີ່ໃຊ້ໃນການປະເມີນຕ້ອງສອດຄ່ອງກັບວັດຖຸປະສົງຂອງການປະເມີນເຊິ່ງເປັນໄປຕາມທີ່ກໍານົດ ໃນມາດຕະຖານການປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນກ່ຽວກັບວັດຖຸປະສົງຂອງການປະເມີນ

2.6. ຕ້ອງມີຄວາມຮອບຄອບ ແລະ ມີຄວາມເຂົ້າໃຈໃນການເລືອກວິທີການປະເມີນຕະຫຼອດຈົນເຕັກນິກຕ່າງໆ ເພື່ອທີ່ຈະນຳໄປຫາມູນຄ່າຕະຫຼາດໄດ້ຢ່າງຖືກຕ້ອງ ໜ້າເຊື່ອຖື ແລະ ຈະຕ້ອງມີການສໍາຫຼວດກວດສອບ ແລະ ອະທິບາຍລາຍລະອຽດຊັບສິນລວມທັງເງື່ອນໄຂ ແລະ ຂໍ້ຈໍາກັດອື່ນໆໄດ້ຢ່າງຊັດເຈນ

 

2.7. ຕ້ອງເລືອກໃຊ້ວິທີການປະເມີນທີ່ເໝາະສົມ ໄດ້ແກ່ ວິທີປຽບທຽບລາຄາຕະຫຼາດ(market approach), ວິທີພິຈາລະນາຈາກລາຍໄດ້ (income approach), ແລະ ວິທີຄິດຈາກຕົ້ນທຶນ(cost approach) ວິທີຄໍານວນມູນຄ່າຄົງເຫຼຶອ(residual method) ຫຼື ວິທີອື່ນໆທີ່ເປັນທີ່ຍອມຮັບໂດຍທົ່ວໄປໃນວິຊາຊີບ

2.8. ຕ້ອງພິຈາລະນາສິດທິຄອບຄອງຂອງຊັບສີນທີ່ປະເມີນ ແລະ ຫາກຊັບສິນຕິດພາລະຜູກພັນກ່ຽວກັບສັນຍາ ເຊົ່າໃຫ້ພິຈາລະນາເຖິງຜູ້ເຊົ່າ ຜູ້ໃຫ້ເຊົ່າ ແລະ ເຈົ້າຂອງກຳມະສິດສົມບູນດ້ວຍທຸກຄັ້ງເພື່ອຈະໄດ້ກຳນົດວິທີການປະ ເປັນຢ່າງຖືກຕ້ອງ.

2.9 ໃນການປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນທີ່ມີເຈົ້າຂອງຜູ້ຖືກໍາມະສິດເປັນຜູ້ຄອບຄອງການໃຊ້ປະໂຫຍດໃນຊັບສິນຜູ້ ປະເມີນຈະຕ້ອງທໍາການປະເມີນພາຍໃຕ້ເງື່ອນໄຂທີ່ສາມາດຍົກຍ້າຍຜູ້ຄອບຄອງການໃຊ້ປະໂຫຍດເດີມອອກໄປ ແລະ ຜູ້ຊື້ ຫຼື ຜູ້ເຊົ່າຄົນໃຫ່ມສາມາດເຂົ້າໃຊ້ປະໂຫຍດໄດ້ທັນທີ (vacant possession)

2.10 ໃນການປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນ ເຊິ່ງໄດ້ມີການໃຫ້ເຊົ່າພື້ນທີ່ເພື່ອຄອບຕອງການໃຊ້ປະໂຫຍດໄປແລ້ວຜູ້ປະເມີນຈະຕ້ອງປະເມີນມູນຄ່າຕະຫຼາດໂດຍພິຈາລະນາເຖິງພາລະພັກພັນຕາມສັນຍາເຊົ່າ(market value subject

to existirg leases)ຖ້າຫາກການໃຫ້ເຊົ່າ ຫຼືສັນຍາເຊົ່າທີ່ຜູ້ໃຫ້ເຊົ່າ ແລະ ຜູ້ເຂົາມີຜົນປະໂຫຍດກ່ຽວເນື່ອງກັນຜູ້ປະເມີນຈະຕ້ອງພິຈາລະນາເງື່ອນໄຂການເຊົ່າໃຫ້ເໝາະສົມກັບຫຼັກເກນການປະເມີນເພື່ອກໍານົດມູນຄ່າຕະຫຼາດ

2.11 ໃນການປະເມີນມູນຄ່າສິດທິການເຊົ່າໃນຊັບສິນ ຫຼື ມູນຄ່າສິດທິການເຊົ່າຂອງຜູ້ເຊົ່າ (market value of leaseholdinterests) ຜູ້ປະເມີນຕ້ອງທຳການກວດສອບເງື່ອນໄຂຂອງສັນຍາເຊົ່າຢ່າງລະອຽດເພື່ອສຶກສາຜົນ ກະທົບທີ່ອາດມີຕໍ່ມູນຄ່າຂອງການເຂົ້າຄອບຄອງສິດທິການເຊົ່າໂດຍສະເພາະຢ່າງຍິ່ງຄວາມສາມາດທີ່ຈະໂອນສິດທິ ຫຼື ໃຫ້ເຊົ່າຊ່ວງໃຫ້ກັບຜູ້ຮັບໂອນສິດທິ ຫຼືຜູ້ເຊົ່າຊ່ວງໄດ້

2.12 ໃນການປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນເຊີງຕິດພາລະຜູກພັນການເຊົ່າໄລຍະຍາວ(market valueof a property subject tolong term leases) ຫຼືມູນຄ່າຂອງກາມະສິດໃນຊັບສິນໃນຖານະຂອງຜູ້ໃຫ້ເຊົ່າ (market value of leasedfee interests) ຜູ້ປະເມີນຈະຕ້ອງທຳການກວດສອບເງື່ອນໄຂຂອງສັນຍາເຊົ່າໃນ ລາຍລະອຽດເພື່ອສຶກສາເຖິງຜົນກະທົບທີ່ອາດມີຕໍ່ມູນຄ່າໂດຍສະເພາະໃນສ່ວນທີ່ກ່ຽວກັບສະຖຽນລະພາບຂອງ ລາຍໄດ້ຈາກການເຊົ່າ ອັນອາດລວມເຖິງອັດຕາຄ່າເຊົ້າໄລຍະເວລາອັດຕາການປັບຄ່າເຊົ່າ ແລະ ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຕຳເນີນ ການກ່ຽວກັບຊັບສິນທີ່ໃຫ້ເຊົ່າຕະຫຼອດຈົນການປະກັນໄພທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ:

2.13 ໃນການປະເມີນມູນຄ່າຕະຫຼາດຂອງຊັບສິນທີ່ຍັງກໍ່ສ້າງບໍ່ສຳເລັດໃນສະພາບປັດຈຸບັນພາຍໃຕ້ສົມມຸດຖານ ແລະ ເງື່ອນໄຂທີ່ມີການກໍ່ສ້າງຈົນສຳເລັດສົມບູນຕາມແບບ(valuation on a completed basis)ຜູ້ປະເມີນ ຕ້ອງໃຫ້ຄວາມເຫັນໂດຍພິຈາລະນາເຖິງພາວະຕະຫຼາດທີ່ປະກົດໃນວັນທີ່ປະເມີນ ໂດຍຕັ້ງສົມມຸດຖານເພີ່ມເຕີມວ່າ ໄດ້ມີການກໍ່ສ້າງກົງກັບແບບ ແລະ ລາຍລະອຽດທີ່ຜູ້ປະເມີນໄດ້ຮັບເຊິ່ງໝາຍຄວາມລວມເຖິງແບບກໍ່ສ້າງຕາມແບບ ທີ່ປະກົດໃນໃບອະນຸຍາດປຸກສ້າງລາຍລະອຽດທາງວິສະວະກຳ ແລະ ສະຖາປັດຕະຍະກໍາ ລະອຽດຕົ້ນທຶນກໍ່ສ້າງທີ່ ໄດ້ຕົກລົງໄປແລ້ວກັບຜູ້ຮັບເໝົາກໍ່ສ້າງ ແລະ ລາຍລະອຽດສັນຍາເຊົ່າພື້ນທີ່ລວງໜ້າທີ່ອາດຈະມີນອກຈາກນີ້ມູນຄ່າ ທີ່ປະເມີນໄດ້ໃນຄັ້ງທໍາອິດໃນຄະນະທີ່ການກໍ່ສ້າງຍັງບໍ່ສຳເລັດອາດຈະປ່ຽນແປງໄປໄດ້ໃນພາຍຫຼັງເມື່ອການກໍ່ສ້າງສໍາເລັດສົມບູນຜູ້ປະເມີນຈຶ່ງຕົກລົງກັບລູກຄ້າຜູ້ຮັບບໍລິການເປັນການລ່ວງໜ້າເພື່ອຂໍໃຫ້ຜູ້ປະເມີນໄດ້ມີໂອກາດເຂົ້າ ໄປກວດສອບຊັບສິນອີກຄັ້ງໜຶ່ງເມື່ອການກໍ່ສ້າງສຳເລັດສົມບູນແລ້ວລວມທັງການກວດສອບແບບອາຄານທີ່ຂຽນ ຂື້ນໃໝ່ຕາມແບບກໍ່ສ້າງຕົວຈິງ(as-built plans) ເພື່ອຢືນຢັນຄວາມຖືກຕ້ອງກັບການປະເມີນໃນຄັ້ງທໍາອິ

2.14 ການປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນທີ່ມີລັກສະນະເປັນກຸ່ມພໍຣລໂຟລິໂອ ( Portfolio) ໂດຍທີ່ຊັບສິນແຕ່ລະອັນ ໃນກຸ່ມນັ້ນບໍ່ແມ່ນຊັບສິນທີ່ຢູ່ໃນໂຄງການດຽວກັນ ໃຫ້ຖືວ່າເປັນການປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນແຕ່ລະອັນຢ່າງເປັນອິດ ສະລະຕໍ່ກັນໂດຍບໍ່ມີການພິຈາລະນາມູນຄ່າສ່ວນຫຼຸດ ຫຼື ສ່ວນເພີ່ມທີ່ອາດມີຈາກການສະເໜີຂາຍຊັບສິນທັງກຸ່ມ ພ້ອມກັນໃນກໍລະນີທີ່ໄດ້ຮັບຄຳສັ່ງຈາກລູກຄ້າຜູ້ຮັບບໍລິການໃຫ້ພິຈາລະນາຕັ້ງສົມມຸດຖານເພື່ອໃຫ້ຄວາມເຫັນກ່ຽວ ກັບມູນຄ່າສ່ວນຫຼຸດ ຫຼື ສ່ວນເພີ່ມດັ່ງກ່າວຜູ້ປະເມີນຕ້ອງໃຊ້ຄວາມລະມັດລະວັງ ແລະ ຄວາມຮອບຄອບເນື່ອງຈາກ ມູນຄ່າປະເມີນໄດ້ອາດບໍ່ແມ່ນມູນຄ່າຕະຫຼາດຕາມຫຼັກເກນການປະເມີນເພື່ອກໍານົດມູນຄ່າຕະຫຼາດເວັ້ນແຕ່ຜູ້ປະເມີນ ຈະສາມາດສະໜັບສະໜູນຄວາມເຫັນໄດ້ດ້ວຍຂໍ້ມູນຕະຫຼາດໃນກໍລະນີປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນເປັນກຸ່ມຂອງຊັບສິນ ລາຍຍ່ອຍທີ່ຕັ້ງຢູ່ໃນໂຄງການດຽວກັນໂຄງການໃດໂຄງການໜຶ່ງເຊັ່ນ:ກຸ່ມຂອງຫ້ອງຊຸດທີ່ພັກອາໃສກຸ່ມຂອງພື້ນທີ່ ສໍານັກງານ ແລະ ກຸ່ມຂອງທີ່ດິນຕອນຍ່ອຍເປັນຕົ້ນບໍ່ຖືວ່າເປັນການປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນທີ່ມີລັກສະນະເປັນກຸ່ມ ພໍຣລໂຟລິໂອ ເຊິ່ງຜູ້ປະເມີນຄວນພິຈາລະນາເຖິງສ່ວນຫຼຸດໃນກໍລະນີທີ່ເປັນການສະເໜີຂາຍຊັບສິນເປັນກຸ່ມພ້ອມກັນ

Hits: 7